Światowy kryzys na rynku finansowym rozlał się po całym świecie, uderzając w banki niemal pod każdą szerokością geograficzną. I chociaż polski sektor bankowy wydaje się być bezpieczny, to pierwsze skutki zawirowań uderzyły z pełna mocą w rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to jedno - ceny nieruchomości w Polsce pójdą w dół. Otwarte pytanie: jak duży będzie to spadek i ile miesięcy - lub lat - będzie on trwał?

Mimo licznych analiz przewidujących spadek cen nieruchomości, ceny mieszkań teoretycznie nie chcą iść w dół, zatrzymały się raczej w miejscu. Taki stan nazywany jest stabilizacją, a część analityków stwierdza, że to efekt dostosowania się cen do zasobności portfeli Polaków. Czy to prawda? Czy ceny w przyszłym roku znowu pójdą do góry, jak przewidują niektóre firmy? Czy ogłaszane co miesiąc średnie ceny ofertowe, które niewiele mają wspólnego z rzeczywistością, podtrzymają ducha sprzedających, żeby je dalej utrzymywali? Na te wszystkie pytanie można byłoby odpowiedzieć twierdząco, gdyby nie jedno „ale”. Zupełnie nie biorą tego pod uwagę wszelkie podmioty stojące za stroną podażową. Chodzi o prostą rzecz – łatwy dostęp do taniego kredytu. Można zaklinać rzeczywistość na setki sposobów, można stwierdzać, że w cenie nieruchomości liczy się tylko lokalizacja, można mówić o wzroście pensji Polaków i spadającym bezrobociu… To jednak za mało, jeśli nie weźmie się pod uwagę tego, co dzieje się w świecie finansów. I chociaż poszczególni analitycy mogą mieć przeogromną wiedzę na temat samego rynku nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że w swoich analizach biorą pod uwagę tylko i wyłącznie argumenty propodażowe, a zupełnie ignorują drugą część równania - rzeczywistą istotę popytu na nieruchomości. W końcu 85-90% wszystkich transakcji przeprowadzonych jest przy pomocy kredytu! Oznacza to, że właśnie ten element układanki jest najważniejszy. Pozostałe są w tym przypadku będą rzeczą wtórną!

O argumentach prowzrostowych słyszeliśmy już wiele. Trzeba przyznać, że do pewnego momentu sprawdzały się one doskonale, windując ceny mieszkań w taki sposób, że przeciętna polska rodzina może obecnie tylko pomarzyć o tym, żeby je kupić na kredyt. Zadziałał tutaj swego rodzaju efekt samosprawdzającej się przepowiedni. W końcu jeśli wszędzie czyta się, że ceny będą tylko rosły, a do tego widzi się to na własne oczy, to nie ma powodu, żeby bańka spekulacyjna nie rosła aż do momentu, kiedy nie znajdzie się kolejnego chętnego, który zaakceptuje jeszcze wyższą cenę.

A dlaczego ceny spadają i będą spadały jeszcze bardziej?

1)  Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością
Statystyka ma to do siebie, że można nią łatwo manipulować. Patrząc na rynek nieruchomości można stwierdzić, że żyjemy w świecie mitów. Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają, że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie stało się funkcjonującą „prawdą”. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku - teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż wiele ponad połowę mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to ni mniej nie więcej, a… 825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca 2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie…

2)  Popyt zgłaszany, a nie realny
Skoro w Polsce popyt wcale nie kształtuje się tak, jak do tej pory był przedstawiany, to warto jeszcze pamiętać o czymś innym. Wiele osób, które mieszkanie chciałoby kupić i które zgłasza popyt na mieszkanie, nigdy nie będzie mogło go nabyć. Oznacza to, że należy odróżnić popyt deklarowany od tego rzeczywistego. Z faktu, że zdecydowana większość posiadaczy samochodów chciałaby jeździć Mercedem lub Porsche (lub inną drogą marką) nie wynika, że producenci tych aut powinni podwyższać ceny – bo jest na nie ogromny popyt. Mieszkanie oczywiście jest dobrem innego typu, ale ma swoje substytuty – od mieszkania z rodzicami, poprzez wynajem, a na budowie własnego domu pod miastem lub emigracją skończywszy. Problem w Polsce jest taki, że nie ma mieszkań w cenie, która byłaby akceptowalna dla większości osób zgłaszających popyt na własne lokum. Innymi słowy - nasz rynek wygląda tak, jakby wszyscy musieli jeździć Mercedesami. Co więcej, swoją cenę trzymają nie tylko najnowsze modele, ale również stare i powypadkowe (mieszkania z wielkiej płyty, w słabych lokalizacjach) – tylko dlatego, że to „samochód” właśnie „tej marki”. Żeby jednak zaspokoić popyt całego rynku, ceny mieszkań muszą odpowiadać sile nabywczej wszystkich chętnych. Co oznacza - trzymając się naszego przykładu - że do nabycia powinny być marki innych samochodów, nawet starych „Maluszków”. Jak zatem na mieszkanie mają sobie pozwolić osoby, które zarabiają poniżej średniej krajowej? Zwłaszcza, że z badań GUS wynika, że dwie trzecie Polaków zarabia poniżej tej średniej! Duża część osób może liczyć na mieszkanie tylko i wyłącznie dzięki pomocy państwa i nie zmieni tego nawet najniższe oprocentowanie kredytów. Chyba że chcemy zafundować sobie taki sam problem, jaki mają teraz Amerykanie. A to właśnie zapewnienie za wszelką cenę własnego mieszkania wszystkim zgłaszającym potrzebę stworzyło obecne problemy na całym świecie. Dlatego można w tym przypadku założyć, że te osoby, które miały odpowiednią zdolność kredytową, mieszkanie już kupiły, a teraz czeka nas już tylko stabilny napływ kolejnych chętnych, mających gotówkę lub odpowiednią zdolność kredytową.

3)  Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych
Polski rynek finansowy jest częścią globalnego świata finansów. To zaś oznacza, że jesteśmy w dużej mierze uzależnieni od tego, co się dzieje na świecie - zwłaszcza ze względu na pochodzenie kapitału, który jest właścicielem blisko ponad 2/3 aktywów sektora bankowego w Polsce. Jak pokazało życie, nawet największe banki na świecie czy w Europie nie mogą być pewne dnia ani godziny. Awersja do ryzyka sprawi, że wszystko, co jest związane z kredytem hipotecznym, będzie przez najbliższe miesiące - a może i lata - postrzegane nie przez pryzmat bezpieczeństwa, a ewentualnych strat, jakie może przynieść. Zagraniczne centrale mogą wymusić na spółkach-córkach, aby zaniechały udzielania tanich kredytów we frankach - tak jak się to dzieje od lat chociażby w przypadku Pekao SA. W takich warunkach może dojść do masowego wycofywania podobnych ofert, bo inwestorzy będą negatywnie podchodzić do banków, które „ryzykują” udzielając takich kredytów. Nikt nie będzie wgłębiał się w specyfikę lokalnego rynku. Hipoteka straciła moc najlepszego zabezpieczenia. Przez najbliższe lata w cenie będzie bezpieczeństwo, wyrażane nawet w sposób irracjonalny. Banki będą potrzebowały długiego czasu, żeby odbudować zaufane i wymyślić nowy sposób funkcjonowania, który zabezpieczy je w przyszłości przed podobnym wpadkami. To oczywiście wpłynie na cenę kapitału, cenę kredytu i w końcu ceny nieruchomości. Łatwo się domyślać, że nie będzie to wpływ pozytywny…

4)  Wysokie stopy procentowe
Stabilizacja kosztów kredytów hipotecznych? Wolne żarty. Stopa WIBOR3M wynosi już ponad 6,7%! To o 0,7 pp więcej niż oficjalna stopa ustalona przez RPP. Stopa LIBOR3M to natomiast już 3% i wzrosła w ciągu kilku dni o 0,25 pp. Stopy procentowe to główny czynnik, który wpływa na ceny nieruchomości. Udowodniono to już niejednokrotnie w sposób empiryczny. W sposób praktyczny - w jaki sposób stopy procentowe przekładają się na ceny mieszkań - widać nawet w Polsce. Ceny przestały rosnąć wraz z początkiem cyklu podwyżek stóp procentowych przez RPP. Ze względu na rekomendację S, wyższe stopy procentowe kredytów złotowych oznaczają zmniejszenie dostępności kredytów walutowych. Wysokie stopy procentowe to również groźba „psucia” się zaciągniętych wcześniej kredytów, co może prowadzić do bardziej rygorystycznego podejścia do ryzyka. Warto pamiętać, że przez półtora roku wysokość raty kredytu złotowego wzrosła o ponad 30%. Nie dziwi zatem, że to kredyty złotowe mają obecnie większą szkodowość niż walutowe. Pytanie brzmi, jak będzie ze spłacaniem takich kredytów w przyszłości, kiedy przyjdzie spowolnienie gospodarcze? Podobnie otwarte pytanie powstaje w przypadku kredytów walutowych. Złoty słabnie w oczach i niekoniecznie musi szybko odzyskać dawny wigor – w ciągu dosłownie kilku tygodni frank umocnił się w stosunku do złotego o ponad 10 procent. To oczywiście od razu wpływa na ratę kredytu. Warto w tym kontekście pamiętać, że kredyty mieszkaniowe psują się zazwyczaj w ciągu trzech pierwszych lat. Oznacza to, że rzeczywista szkodowość obecnego portfela kredytów może być wyższa niż obecnie dostępne dane, a mniejszy przyrost wolumenu zadłużenia będzie wpływał negatywnie na tę wartość. Innym czynnikiem, który źle wpływa na perspektywy wysokości raty kredytu, jest chociażby potencjalna perspektywa szybkiego wejścia Polski do strefy euro. Jeśli nie będzie oznaczać to kolejnych podwyżek stóp procentowych, to z całą pewnością spowolnienie obniżek. To wszystko rysuje dostępność do kredytów w najbliższym czasie w dość czarnych barwach. Pamiętajmy też, że najlepszy sort kredytobiorców skorzystał już zarówno z niskich cen, jak i lepszej dostępności pożyczek. Obecnie zadłużający się muszą się zmierzyć nie tylko z wyższymi cenami mieszkań, ale i gorszym dostępem do znacznie droższych kredytów…

5)  Efekt psychologiczny
Jak reagują potencjalni kredytobiorcy, kiedy zewsząd słyszą o krachu finansowym? Wstrzymują się z decyzją o zakupie mieszkania na kredyt, bojąc się, czy poradzą sobie z jego spłatą. Nie ma się co dziwić. Mieszanka spadków na giełdzie, upadków banków na całym świecie, groźba utraty depozytów, wzrost bezrobocia, niepewna przyszłość, zaostrzanie warunków finansowania nieruchomości – to wszystko robi swoje. To nie są warunki, żeby myśleć o kupnie mieszkania. Raczej myśli się o tym, czy - i w jaki sposób - sytuacja ta przełoży się na nasz budżet domowy. To oczywiście napędzi spadek cen mieszkań, bo tak jak kupowaliśmy do tej pory na wyścigi, tak teraz będziemy się z tą decyzją wstrzymywać. Wahadło przechyliło się w drugą stronę. Obecnie funkcjonuje zasada: „co masz kupić dzisiaj, kup jutro – będzie taniej i bezpieczniej”. Taniej – bo ceny nieruchomości szybko lecą w dół, a ponadto nie trzeba płacić przez ten czas wysokiej raty kredytu. Polacy coraz mocniej wierzą, że ceny mogą obecnie tylko iść w dół, więc wstrzymują się z zakupami. I mają rację.

6)  Nowa rekomendacja KNF
Swego czasu rekomendacja S napędziła bankom mnóstwo klientów, sprawiając równocześnie, że ceny mieszkań poszybowały w górę. Rekomendacja wcale nie spowodowała, że Polacy odwrócili się od kredytów walutowych. Raczej sprawiła, że mniej zamożni zaczęli zadłużać się drożej, bo w złotych. Banki nauczyły się od razu obchodzić zapisy rekomendacji. Obecnie odpowiadająca za sektor bankowy Komisja Nadzoru Finansowego dmucha na zimne, chce uregulować rynek kredytów hipotecznych po to, żeby nie doszło do podobnych wypadków jak za granicą. Z tego też powodu jeszcze do końca roku regulator najprawdopodobniej wprowadzi nową rekomendację, która - zgodnie z kolejnością - może się nazywać rekomendacją T. Z zapowiedzi przewodniczącego KNF wyłania się czarny obraz dla rynku nieruchomości. Wdrożenie zapisów o ograniczeniu LTV do poniżej 100% czy maksymalnej wysokości miesięcznej raty w przedziale 30-50% dochodów gospodarstwa domowego może diametralnie zmienić zdolność kredytową Polaków. Nie trzeba być ekonomistą, żeby stwierdzić, co się stanie z cenami wszystkich mieszkań przy ograniczonej podaży, kiedy wpompuje się w rynek ponad 110 miliardów złotych w ciągu 4 lat. Przy wejściu do UE zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło zaledwie 31 miliardów złotych, by pod koniec sierpnia tego roku osiągnąć astronomiczną kwotę 145 mld. Ograniczenie wartości i liczby kredytów hipotecznych z całą pewnością spowoduje mniejszy rzeczywisty popyt na mieszkania, co od razu odbije się na liczbie transakcji, a w nieco dłuższej perspektywie - na cenach nieruchomości. Dodajmy znów przy tej okazji, że kredytobiorcy o największej zdolności kredytowej najczęściej zaciągnęli już kredyt. Wszystkim kolejnym będzie trudniej spełnić coraz bardziej konserwatywne wymagania banków. Oczywiście może to budzić wśród wielu osób oburzenie, że zabiera się im jedyną szansę do posiadania własnego M, ale raczej nie chcielibyśmy powtórki sytuacji ze Stanów Zjednoczonych, gdzie udzielano kredytów osobom, które nigdy ich nie powinny dostać.

7)  Wyższe marże, niższe LTV i trudniejszy dostęp do kredytów
Marże na kredytach hipotecznych w Polsce należały w ostatnim czasie do jednych z najniższych w Europie, a można powiedzieć, że i na świecie. Banki zarabiały w inny sposób – chociażby na spreadzie przy kredytach walutowych i sprzedaży innych usług. Mimo wszystko kredyty udzielane były często na granicy opłacalności. Te czasy odchodzą do przeszłości. Coraz większa liczba banków już podwyższyła marże dla kredytów hipotecznych i można się spodziewać, że tą drogą pójdą kolejne instytucje. Kolejną tendencją jest obniżanie maksymalnego LTV. Nawet jeśli klient dostanie kredyt na 100% wartości nieruchomości, to musi się liczyć ze znacznie wyższą marżą. Zwłaszcza, że banki mają coraz mniejszy dostęp do franków. Na europejskim rynku międzybankowym zapadł marazm, a nawet jeśli ktoś chce pożyczyć polskim bankom taką walutę, to wymaga znacznie wyższej ceny niż oficjalna. Efekt może być tylko jeden – w każdym przypadku prowadzi do podniesienia marży stosowanych dla takich kredytów, nie wspominając o mniejszej ich dostępności. Już teraz dla kredytów walutowych coraz większa część banków wymaga 10% wkładu własnego. Gdy doliczymy do tego kilka procent kosztów transakcyjnych (koszty związane z udzieleniem kredytu czy notarialne), może się okazać, że kupno mieszkania za 500 tysięcy złotych będzie wymagało ok. 75 tysięcy złotych oszczędności. Co w takim wypadku z pieniędzmi na urządzenie czy odnowienie mieszkania? Konia z rzędem temu, kto pokaże, gdzie są te tysiące potencjalnych chętnych z takimi oszczędnościami, którzy do tej pory wstrzymywali się z kupnem mieszkania...

8)  Problemy deweloperów
Deweloperzy mają już za sobą złote lata, które chyba nigdy nie wrócą. Na naszych oczach na świecie załamał się system finansowy oparty o zabezpieczenie w postaci hipoteki. Wyższe stopy procentowe to jeszcze gorsze warunki kredytowania firm deweloperskich. Do tej pory przyzwyczaiły się one do sprzedaży mieszkania na etapie łopaty wbitej w ziemię i w systemie przedsprzedaży, na zasadzie niskiej wpłaty na początku budowy i rozliczenia przy oddawaniu kluczy. Dzięki temu banki udzielały im kredytów. W tym momencie otrzymanie kredytu na nową inwestycję będzie praktycznie niemożliwe bez dużego wkładu własnego dewelopera. Przyszłe problemy deweloperów widzą inwestorzy giełdowi, którzy drastycznie przeceniają akcje firm deweloperskich. Chyba nie dlatego, żeby je odkupywać, bo za chwilę ceny mieszkań pójdą w górę? Wyceny wyraźnie wskazują, że dla deweloperów idą ciężkie czasy. Przez najbliższe dwa lata będą jednak musieli poradzić sobie ze sprzedażą gotowych - lub niedługo wybudowanych - mieszkań. Jednym wyjściem, żeby nie zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, będzie radykalna obniżka cen, co pociągnie za sobą wyceny wszystkich mieszkań, również tych na rynku wtórnym. Słaby rynek to wbrew pozorom nie taka zła informacja dla kupujących, jak chcą to przedstawiać niektóre firmy doradcze. Tańsza ziemia, tańsze wykonawstwo, tańsze materiały i duża konkurencja sprawi, że ceny nowych mieszkań szybko dostosują się do nowych warunków funkcjonowania. Budować się dalej będzie, przecież firmy nie zawieszą swojej działalności na kołku. A nawet jeśli, to zawsze znajdzie się ktoś z kapitałem, kto wybuduje taniej, korzystając z lepszej koniunktury. A ceny oczywiście spadną. I to nie o 5 procent.

9)  Nadchodzące spowolnienie gospodarcze
Błędem wielu analiz na rynku nieruchomości jest przyjęcie za stałą takich czynników jak koszt kredytu czy wysokość wzrostu gospodarczego. Chociaż w ciągu roku koszt raty kredytu w złotych wzrósł w sposób znaczący, jednocześnie ograniczając dostępność do kredytów walutowych, to nie można jakoś tej zmiany zauważyć w publikowanych prognozach cen mieszkań. Nie widać tam też skutków gorszej koniunktury. Już w tym momencie mówi się, że planowany wzrost gospodarczy w naszym kraju będzie znacznie niższy od niedawnych założeń. Spowolnienie widać po wszystkich gałęziach gospodarki. Jak zachowują się banki w okresie słabszego wzrostu gospodarczego? Przede wszystkim ograniczają akcję kredytową i podwyższają cenę kredytu. O ile zaś banki podejmują decyzję o ograniczeniu ryzyka bardzo szybko, to liberalizacja podejścia do udzielania kredytów zajmuje im zdecydowania więcej czasu – tym dłużej, im wyższy będzie wskaźnik złych długów. Z całą też pewnością w okresie wolniejszego wzrostu banki będą chciały zmniejszyć ekspozycję na bardziej ryzykowne segmenty gospodarki. A w tej chwili są to właśnie wszystkie branże związane z… rynkiem nieruchomości.

10)  Koniec popytu inwestycyjnego
Dlaczego ceny nieruchomości szły tak szybko do góry? Bo na rynku było swego czasu bardzo dużo spekulantów. Nie tyle z Polski, co przede wszystkim zza granicy. Kupowali na pniu po kilka mieszkań, a często i inwestycji, nawet na etapie planowania. Przy ograniczonej podaży mogło to wywołać tylko jeden efekt – ceny szły w górę. Ceny nie tylko nowych mieszkań, ale również tych starych, którymi kiedyś nikt nie byłby zainteresowany. Inwestorzy posiłkowali się przy kupnie kredytami, co przy ofercie sprzedaży w systemie 10/90 czy 20/80 sprawiało, że mieszkania rozchodziły się jak świeże bułeczki. Dobrze funkcjonujący system załamał się w momencie, kiedy nagle w USA zaczął się spadek cen nieruchomości. Sytuacja rozszerzyła się na kolejne kraje, docierając do Europy i krajów naszego regionu. Instytucje tak chętnie do tej pory pożyczające pieniądze lub samodzielnie inwestujące na rynkach nieruchomości, nagle przykręciły kurek. Efekt? Ceny stanęły w miejscu i powoli zaczęły się obsuwać pod własnym ciężarem. Warto teraz pamiętać, że spekulanci na nasz rynek już tak szybko nie wrócą. Jeśli jeszcze gdzieś są, to na przykład w USA. Po co mieliby przyjeżdżać do Polski, skoro wiedzą, że tutaj można liczyć tylko na spadki cen? Kolejną rzeczą jest to, że nie będą już mogli liczyć na tak duże lewarowanie…

11)  Inflacja
Ceny mieszkań spadają, jeśli ceny transakcyjne czy ofertowe nie drgną nawet o złotówkę. Dlaczego? Swoje robi inflacja. To przez nią realna wartość mieszkania spada. Pamiętajmy przy tej okazji, że mimo wszystko od czasu do czasu taka inwestycja potrzebuje remontu i odświeżenia. Jeśli mieszkanie stoi puste, to w efekcie inwestor traci, bo lepiej zrobiłby, gdyby te pieniądze ulokował na lokacie. To właśnie drugi aspekt tej samej sprawy. Dlatego do momentu, w którym ceny mieszkań nie będą się piąć w górę przynajmniej w tempie inflacji, to ich realna wartość (a przecież to nas przede wszystkim interesuje), będzie maleć.

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl