Intensywna kampania kredytów mieszkaniowych Millennium na 100 proc. wartości rozpoczęła jesienną walkę banków o kredytobiorców. Inne banki niemal jak na sygnał ruszyły ze swoimi kampaniami. Widać, że wojna o lokaty skończyła się sukcesem i banki znów „siedzą” na kasie. Co gorsze zbliża się koniec roku i trzeba wykazać lepsze wyniki finansowe. Dobrze byłoby więc powalczyć o kawałek tortu z prowizjami za udzielanie kredytów hipotecznych. „Druga faza” na rynku kredytowym, więc jest już być może bliska. Szkoda może tylko, że sezon w nieruchomościach już się kończy. Ale, aby do wiosny! Już dziś można poszukać najlepszego kredytu, tylko jak to zrobić?

Promocja czy znane koszty?
Banki w reklamach kuszą zwykle promocjami licząc na to, że klient o szczegółach oferty dowie się dopiero jak już będzie kredyt spłacał. Przygotowując się do wzięcia kredytu, więc można go wybrać na „hurra” i zarazić się reklamowymi marzeniami banków. W kredycie na 20-30 lat nie liczą się jednak emocje, ale chłodna kalkulacja. A tu to co często w reklamie było atrakcyjne okazuje się po prostu zdzierstwem banku. Wybierając kredyt szukajmy więc banków uczciwych, które dają kredyt na przejrzystych zasadach, bez niedomówień. Wiesz za co płacisz i wiesz, jak będzie przebiegać współpraca z bankiem. Zrażeni zawsze mogą być wyjadacze wisienek, szukający promocji i rat „0%”, super okazyjnych kredytów denominowanych. W finansach nie ma jednak nic za darmo, to co dziś jest okazją, jutro może być kosztową kulą u nogi. Najbardziej optymalne byłyby więc prowizje, opłaty określone literalnie w umowie i stałe oprocentowanie. Tak wyglądałby ideał. Obserwując jednak oferty polskich banków można zauważyć, że niechętnie godzą się one na stałe warunki, wolą po czasie zmienić tabelę prowizji i „kasować” klienta, a wcześniej omamić go wizją superoferty. Taki brak lojalności ze storny banku może się jednak szybko zemścić – ucieczką klienta do innego banku. Na coraz bardziej konkurencyjnym rynku klient może zawsze zrezygnować, ale muszą po prostu z tego korzystać, wtedy i banki zmienią podejście. W szerszej perspektywie i bankowi bardziej konserwatywne podejście przynosi korzyści nie tylko klientowi, ale i jemu samemu. Długotrwałą lojalność klienta, a to już przelicza się na konkretne dochody.

Stawiamy na stałe oprocentowanie
Niektóre banki już zaczynają to doceniać. Ostatni pomysł Banku BZ WBK, żeby zaoferować stałe oprocentowanie (co prawda w ograniczonym czasie) jest chyba krokiem w tę drugą stronę. Zresztą bank sam to otwarcie przyznaje, że liczy na klientów doceniających stabilne warunki oferty, gdyż ma nadzieję,  że będą przedpłacać kredyt. W tak niespokojnych czasach, to coś świeżego na naszym rynku, ale nie odkrywczego z punktów widzenia samej idei kredytowania mieszkań. Dla kredytobiorcy wizja spłaty powiedzmy 360 miesięcznych rat  jest już sam w sobie abstrakcją, więc należałoby przynajmniej ustalić jej wysokość. Prawda, że proste? Z góry wiem ile ma do zapłaty spłacając zarówno pierwszą ratę, jak i ostatnią. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu przez cały okres kredytowania są standardem w krajach rozwiniętych, np. w Niemczech. Nasze banki jak na razie kuszą stałymi marżami doliczanymi do stóp rynku międzybankowego (WIBOR, LIBOR). Ostatnio bank Pekao dumnie ogłosił obniżkę, już od 2,3 proc. plus WIBOR. Kłopot w tym, że łączne oprocentowanie to już blisko 7 proc., a często 8,5 proc. Warto przypomnieć, że ci szczęśliwcy, którzy brali kredyty dwa lata temu dziś mają często 0,5-1 proc. marży, czyli płacą bagatela o 1/5 niższą ratę i to w złotych. Taniej niż z dopłatami rządu w ramach „Rodziny na swoim” np. w Getin Banku.

Banki lubią trzymać klienta w niepewności
Banki w Polsce nie mogą klientom zaoferować stałych kosztów kredytów, gdyż same mają problem z pozyskaniem kapitału o stałych kosztach. Większość depozytów w polskich bankach jest krótkoterminowa, co oznacza, że udzielane z nich kredyty nie mogą być o stałej stopie procentowej, gdyż naraża to bank na ryzyko bankructwa przy wzroście rynkowych stóp procentowych. Banki to ryzyko chętnie więc przerzucają na klientów. To oni w konsekwencji ponoszą ewentualne straty z powodu rosnących stóp procentowych. Nową ofertę Banku BZ WBK należy, więc traktować jako ciekawy i pozytywny sygnał, ale żeby stał się on normą rynkową jak na razie nie ma zupełnie szans. Polski rynek kredytów hipotecznych po prostu w porównaniu z Zachodem jest ciągle niedorozwinięty w zakresie rozwiązań instytucjonalnych. Tam pieniądze np. z funduszy emerytalnych trafiają na rynek mieszkaniowy, w Polsce tego rodzaju fundusze zamiast finansować nieruchomości, skupiają się na finansowaniu długu  publicznego. Płacimy cenę braku długoterminowych kapitałów na rynku kredytowym. Dostęp do tych długoterminowych kapitałów zapewnić może nam drogą na skróty Euro lub rozwój prawdziwej bankowości hipotecznej zorientowanej na bezpieczeństwo klienta, a nie doraźne zyski banków. Taki układ pozwoli funkcjonować zarówno bankom, jak i klientom w spokojnej koegzystencji wspólnego celu. Efektywnego (dla banków) i bezpiecznego, a także dostępnego (dla klientów) finansowania potrzeb mieszkaniowych.

Jak wybierać więc najlepszą ofertę?
Najprościej na tak zadane pytanie odpowiedzieć, że kredyt wybierać trzeba z zimną kalkulacją. Sęk w tym jednak, że banki też o tym wiedzą. Przemawiają więc do klienta językiem korzyści pokazują więc niską ratę kredytu w CHF, ale dziwnym trafem nic nie mówią o tym, jak to rata może być dwa wyższa, jak złoty osłabi się. Lekcja dana kredytobiorcom w przeciągu ostatniego roku przez rynek finansowy już wielu klientów polskich banków nauczyła rezerwy wobec PR-owych deklaracji. Mimo woli stali się spekulantami na rynku walutowym. Podpisując cyrograf kredytowy na dziesiątki lat trudno przecież dziś powiedzieć, jak będzie kształtował się koszt mojego kredytu.  W związku z tym im lepsza oferta banku, tym więcej niewiadomych rozwiewa umowa. Co z tego, że w promocji nie ma dziś prowizji za wcześniejszą spłatę, skoro za przykładowo dwa lata pojawi się w zmienionej decyzją zarządu tabeli prowizji i opłat. Dociekliwy klient każe zapisać sobie w umowie już dziś gwarancję braku prowizji. Często właśnie to można negocjować w bankach, aby te dookreślały sposób poboru prowizji. Argument, że nie będę wcześniej spłacać kredytu, bo i tak przecież nie będzie mnie stać – podstawowy błąd, a jak refinansuję kredyt w innym banku bo będzie tańszy? Dziś do końca nie wiemy, co przyniesie jutro, jak zmieni się polityka banku w stosunku do klienta, stąd najlepsza oferta to ta, której koszty w możliwie najszerszym zakresie zostały ustalone, jako stałe. Reszta to reklamowe „obiecanki-cacanki”, które z rzeczywistością szybko nie będą miały wiele wspólnego.

Bogusław Półtorak,
Główny Ekonomista Bankier.pl S.A.