Koszty wejścia i faktyczny algorytm stopy zwrotu to dopiero początek checklisty, z jaką powinien się zmierzyć każdy, kto zaczyna z inwestycjami w apart- i condohotele. Zaskoczyć może tu jeszcze wiele, włącznie z warunkami wycofania się w razie porażki.

W zeszłym tygodniu we Wrocławiu miała miejsce ósma edycja Dni Dewelopera, gdzie - jak co roku - branża komentowała najgorętsze trendy.  Jednym z leitomotivów była panująca moda na inwestowanie (czy też: moda na zachęcanie do inwestowania) w rynek nieruchomości, w szczególności w apart- i condotohele. Temperaturę dyskusji o tym zjawisku podniosły niedawne publikacje Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzegające o ryzyku związane z tym sposobem lokowania oszczędności.

W dyskusji deweloperów o modzie na inwestowanie w nieruchomości znalazło się miejsce na wszystko. Była analiza rynku i były zastrzeżenia metodologiczne pod jej adresem (z condo- i aparthotelami wymieszano także mieszkania na wynajem krótkoterminowy). Były ostrzeżenia prezesa UOKiK-u i były ostrzeżenia dewelopera (przed wprowadzaniem klientów w błąd). Zdziwieni faktem, że współwłaściciel firmy proponującej inwestycje z „możliwością czerpania stałego przychodu z najmu (….) nawet do 6%” krytykuje ze sceny branżę za obietnice gwarantowanego zysku, powinni oswoić się z jeszcze jednym faktem. Deweloperzy wydali poradnik, który, jak mówią, ma dostarczyć konsumentom szerszych perspektyw przed wejściem w inwestycje na rynku nieruchomości. Można się dziwić, można wątpić w intencje, ale nie wypada zlekceważyć sygnałów ostrzegawczych, które zidentyfikowała branża.

1. Mamy do czynienia z nowymi pojęciami, w związku z czym brakuje przepisów regulujących ten rynek

Zarówno aparthotel, jak i condohotel to terminy nieistniejące na gruncie obowiązującego w Polsce prawa. Oznacza to albo brak odpowiedzi, albo odmienne od oczekiwań konsumentów odpowiedzi na pytania o szczegóły tych inwestycji (patrz dalej).

2. Znajdujące się w ofertach pojęcia są mylone lub używane zamiennie, bez żadnych konsekwencji

Analizując rzeczywiste oferty z rynku PZFD zdiagnozował, że pojęcia aparthotel czy condohotel używane są z dużą dowolnością. W tym samym czasie mogą oznaczać współwłasność obiektu, współwłasność lokalu mieszkalnego, własność lokalu użytkowego lub jeszcze inne (patrz punkt trzeci).

3. Mnogość ofert inwestycji w nieruchomości kryje w sobie także osobliwe konstrukty

Brak regulacji przepuszcza na rynek oferty, które brzmią jak najczęściej spotykane odmiany własności w nieruchomościach, tymczasem okazują się udziałem w spółce realizującej przedsięwzięcie inwestycyjne. Klient staje się więc wspólnikiem innego podmiotu, od którego wyników będzie uzależniona stop zwrotu. W nieruchomości inwestuje co najwyżej pośrednio.

4. Co innego deweloper, co innego operator

Do prześwietlenia na wstępie są dwa główne podmioty. Ten pierwszy odpowiada za fizyczne dostarczenie obiektu do inwestycji, drugi tę inwestycję prowadzi, reklamuje, szuka kolejnych chętnych i wpływa na osiągane zyski. Jeśli realizują różne cele, różne wydają się też kryteria ich krytycznej oceny – od doświadczenia w budowlance u pierwszego po doświadczenie na rynku usług turystycznych w przypadku operatora.

5. Niewiele mówi się o kosztach wejścia w inwestycję na rynku nieruchomości

Najpierw z tytułu nabycia lokalu, później z racji charakteru danej inwestycji. VAT (zakup nowego lokalu mieszkalnego - 8 lub 23%; zakup lokalu użytkowego – 23%), PCC (zakup mieszkania z rynku wtórnego - 2%), podatek dochodowy (przychody z najmu – ryczałt 8,5 lub 12,5%, ogólna stawka 18 lub 32%, podatek liniowy 19%) czy podatek od nieruchomości (w 2019 roku maksymalnie 0,79 zł/mkw. pow. uż. w budynku mieszkalnym i max 23,47 zł/mkw. w lokalach, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza i w budynkach mieszkalnych zajętych na prowadzenie dz. gosp.) to realne koszty klasycznych inwestycji na rynku nieruchomości. Wobec mało transparentnych materiałów reklamowych najlepiej samodzielnie skorygować oczekiwaną stopę zwrotu o wysokość koniecznych do ponoszenia nakładów.

Różne formy inwestycji w nieruchomości
	Jaka jest forma własności?	Czy podlega ustawie deweloperskiej?	Kto zajmuje się obsługą?
Lokal mieszkalny	własność lokalu mieszkalnego	tak	właściciel
Aparthotel kako współwłasność	współwłasność obiektu	nie	zwykle operator
Aparthotel jako lokal mieszkalny	własność lokalu mieszkalnego	tak	właściciel lub operator
Nabycie układu w spółce	własność udziału w spółce realizującej przedsięwzięcie	nie	zwykle operator
Condohotel	własność lokalu użytkowego	nie	zwykle operator
Źródło: na podstawie materiałów Polskiego Związku Firm Deweloperskich

6. Nie wszystkie koszty da się oszacować z góry i z całą pewnością

Jak podkreślają deweloperzy, docelowa wysokość podatków jest znacznie mniej oczywista w przypadku najmu krótkoterminowego, gdzie spotyka się niejednolite podejście urzędów i odmienne interpretacje tych samych przepisów. „Niekiedy lokalny urząd skarbowy uzna możliwość opodatkowana takich przychodów w formie ryczałtu, a w innych przypadkach nie dostrzeże możliwości rozliczenia takiej formy osiągania przychodów inaczej niż wg skali podatkowej, a kwestii nie rozstrzygają ostatecznie nawet interpretacje Krajowej Administracji Skarbowej” – czytamy w poradniku dla przyszłych inwestorów.

7. Część inwestorów może zostać zaskoczona kosztami użytkowania wieczystego gruntu

Nie zawsze grunt, na którym deweloper wznosi obiekt inwestycyjny, jest jego własnością. Jeśli mowa o terenach będących w użytkowaniu wieczystym, opłata z tego tytułu może powiększyć koszty inwestycji. Na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego co roku wnosi się od 1 do 3% wartości gruntu, w zależności od przeznaczenia terenu (maksymalna stawka dotyczy gruntów pod działalność gospodarczą inną od celu mieszkaniowego lub działalności turystycznej).

8. Od tego, kto buduje zależy, co stanie się z pieniędzmi klientów, jeśli „upadnie”

Interesy nabywców mieszkań deweloperskich zostały zabezpieczone literą prawa. – Nadrzędnym celem jest zapewnienie zaspokojenia ich szczególnego interesu związanego z potrzebami mieszkaniowymi przez dostarczenie lokali bądź ewentualnie zwrot wpłaconych sum” – przypomina PZFD. O tym scenariuszu nie ma jednak mowy, gdy drugą stroną umowy jest deweloper inny niż mieszkaniowy. Zapominalskich branża pozbawia złudzeń: nie ma przepisów, które wtedy, w razie upadłości gwarantowałyby dostarczenie lokali konsumentom.

9. Lokalizacja inwestycji (naprawdę) wymaga analiz

„Nadmorska” czy „pod Tatrami” to niewystarczające przymioty inwestycji, która ma szansę na sukces. W odniesieniu do lokalizacji ocenić warto m.in. sąsiedztwo atrakcji turystycznych (naturalny powód do przyjazdu) lub ich brak (dodatkowe koszty zorganizowania atrakcji własnych w obiekcie po stronie operatora) czy też dostępność biznesowych ośrodków (gdzie będą i naturalni przyjezdni, i liczni konkurenci).

10. Łatwo obiecać zyski, trudniej przyznać się klientowi, od czego będą uzależnione. A czeka tu wiele pułapek

Znamy już „gwarantowane 7%”, a w międzyczasie rynek podskoczył już nawet o trzy oczka wyżej. Ile to będzie, te 10%? 10 - netto czy brutto? 10, uwzględniając już dodatkowe koszty czy nie? Nadal 10, jeśli operator uruchomił dodatkowe źródła zysków, jak SPA lub restauracja, czy już nie?

11. Kluczowe to ustalić, kto i co dokładnie „gwarantuje”. I na jak długo

Każdy lśniący w materiałach reklamowych procent ma swoją „gwiazdkę”, nawet jeśli jej tam nie widać. Jako że przepisy nie wymuszają na oferentach gwarantowania żadnej stopy zwrotu, owa „gwarancja” pozostaje dobrze brzmiącą obietnicą… czegokolwiek. Wypada zatem ustalić, czy obiecywany procent jest przyrzeczony na cały okres trwania umowy, czy może tylko na jego część. Czy to regularnie uzyskiwana stawka, czy może tylko jej teoretyczny, maksymalny pułap (PZFD: „a jego wypracowanie będzie miało miejsce np. tylko pod warunkiem pełnego obłożenia obiektu przez cały rok”). Nie mniej istotny jest autor obietnic – czy duży, znany brand pojawiający się w reklamach w istocie jest tym, który ma „dowieźć wynik”. A może to zadanie ciąży na nowej, małej spółce pozbawionej doświadczenia, z kapitałem wysokości kilku tysięcy złotych?

12. Inwestuje się w nieruchomości, a nieruchomości niszczeją. Wypada upewnić się, kto opłaci koszty ich remontów

Wiele z obecnych ofert dotyczy umów kilku- lub kilkunastoletnich. W tym czasie każdy budynek, a zwłaszcza przyjmujący wciąż nowych gości na krótkie pobyty narażony jest na niszczenie. Dekada to czas, w którym zdążą zmienić się trendy i rynkowe standardy. Remont jest nieuchronny, a odpowiedź na pytanie o finansującego wcale nie taka oczywista.

13. Pomyłki na tym rynku zabolą podwójnie, jeśli wycofanie się z chybionej inwestycji okaże się niespodziewanie trudne

Jeśli kłopotliwe bywa wycofanie się z umowy z dostawcą drobnych usług, utrudnień należy – przynajmniej w teorii - spodziewać się także po kontrakcie angażującym daleko wyższe kwoty. Nie mniej niż jakakolwiek inwestycja opłaci się wcześniejsze zweryfikowanie na jakich warunkach można z niej wyjść. Ważny jest scenariusz realizowany przed upływem czasu trwania kontraktu i dalsze losy inwestycji po okresie umownym. Wszak inaczej pozbywa się udziału w lokalu, a inaczej lokalu w rzeczy samej. Nie każdy deweloper zapewni odkup przedmiotu sprzedaży. Nie zawsze decyzja „co dalej” pozostanie w gestii tych dwóch stron – np. gdy na finale umowy to zawiązana w obiekcie wspólnota mieszkaniowa przegłosuje jego dalsze losy.

W temacie inwestycji w nieruchomości powiedziano już wiele, także na naszych łamach. Początkujących niezmiennie odsyłamy do tekstu „Strzeż się gwarantowanych 7% z nieruchomości”.

Zapraszamy do cytowania z powołaniem się na źródło Bankier.pl