Utarło się przekonanie, że na inwestycjach w nieruchomości nie można stracić. Ostatnio nie milkną jednak echa problemów kredytobiorców w Stanach Zjednoczonych. Drastyczny spadek liczby oddawanych na rynku pierwotnym domów w USA oraz regres cen największy od lat siedemdziesiątych ubiegłego wieku pokazują, że rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Amerykańskie wydarzenia poddają pod rozwagę decyzje polskich inwestorów planujących czy to budowę domu, czy też zakup nowego mieszkania.

Promyk nadziei

W tych minorowych nastrojach zza Oceanu należy zauważyć jednak promyk nadziei. Przeceny na rynku nieruchomości pozwalają na swoiste oczyszczenie rynku pod względem cen. Zawyżane przez hossę ceny gruntów, materiałów budowlanych, robocizny i w efekcie całkowite koszty budowy mają szanse na urealnienie. Inwestorzy stają się dużo bardziej rozważni i staranni w planowaniu inwestycji, a to nie może przecież działać na ich niekorzyść. Cykl na rynku nieruchomości ma natomiast to do siebie, że po kryzysie pojawi się nowa jakość i kolejne wzrosty. Czas kryzysu staje się więc dobrym momentem na przygotowanie inwestycji.
Chociaż polski rynek domów i mieszkań nie jest tak przejrzysty jak amerykański, jednak i u nas można zauważyć znaczące symptomy przegrzania koniunktury w mieszkaniówce. Deweloperzy mają coraz większe problemy ze sprzedażą nowych inwestycji, a nieuzbrojone  działki oferowane za niebotyczne ceny już się nie sprzedają. Ci którzy nie załapali się na grunty po starych cenach mogą, wydaje się, już tylko spokojnie czekać. Na finiszu w wielu gminach są nowe plany zagospodarowania przestrzennego, a to właśnie one mogą uwolnić tak oczekiwaną podaż gruntów.

Grunt to lokalizacja

Właściciele gruntów dziś liczą na coraz większe zyski związane z nowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Warto zauważyć, że plany, szczególnie w mniejszych gminach, wprowadzają nową jakość przestrzenną i mogą nieco zaskoczyć osoby liczące na dalsze wzrosty. Dość restrykcyjne minimalne wymogi dla powierzchni działek budowlanych - zwykle 10-15 arów – mogą zablokować dzielenie działek w nieskończoność. Dotychczas dzielenie działek było dobrym sposobem na generowanie dodatkowych zysków. W przyszłości może mieć to natomiast wpływ na uspokojenie rynku, ale potrzebna jest dodatkowa podaż gruntów. Ograniczenie wzrostu cen skłoni inwestorów utrzymujących grunty pod wzrosty cen do ich sprzedaży. Sprawę ułatwiłoby ograniczenie renty planistycznej, przynajmniej w okresie przejściowym lub wprowadzenie podatku katastralnego dla nieruchomości w „zamrażarce”.
W dłuższej perspektywie trend wzrostowy cen gruntów powinien zostać jednak utrzymany. Spoglądając na historię krajów bardziej pod tym względem rozwiniętych, należy zwrócić uwagę na coraz większe zróżnicowanie rynku. Za grunt w dobrej lokalizacji można zapłacić dużo, bo ta lokalizacja ma pewien potencjał. I nie może być to potencjał oparty jedynie na chciejstwie sprzedającego. Najprościej jest z nieruchomościami komercyjnymi, w tym wypadku grunt jest warty takiej ceny, ile możemy zarobić przy jego pomocy dla określonego zastosowania. W przypadku gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wagi poszczególnych cech lokalizacji mogą się zmieniać. Zmieniają się też mody i styl życia. Po centrach miast i rozwoju przedmieść na topie są kurorty i znane miejscowości. Wybierając lokalizację i poszukując wymarzonej działki warto dokładnie zastanowić się nad celem inwestycji. Jeśli są to jedynie potrzeby mieszkaniowe, to oczywiście wybór jest dość prosty. Traktując budowę domu jako lokatę jest już trudniej, bo wartość nieruchomości w długim okresie czasu może ulegać znacznym wahaniom.

Ceny i koszty w górę

W sektorze budowlanym szaleństwo inwestycyjne w związku z organizacją EURO 2012 już osiąga swoje apogeum. Duża liczba inwestycji infrastrukturalnych powoduje, że istotnie brakuje materiałów budowlanych, ale co dotkliwsze, także fachowych rąk do pracy. O ile te pierwsze dość łatwo można importować, to z pracownikami nie jest już tak prosto. Liczne ograniczenia w prawie pracy, ale co gorsze słabe zainteresowanie pracowników z innych krajów pracą w Polsce nie poprawiają sytuacji. Wydaje się też, że źródłem problemów w branży budowlanej są niskie kwalifikacje, a w ślad za tym niska wydajność. System kształcenia zawodowego nie zdał egzaminu. Wśród inwestorów indywidualnych coraz częściej można zauważyć próby realizowania prac we własnym zakresie. Może wyjściem z sytuacji jest po prostu  wzajemna pomoc sąsiedzka, czy idea habitatów. O ileż interesujące byłyby to sposoby budowania, to jednak pozostają one mało efektywne. Niemniej jednak widząc nieporadnego budowlańca, któremu wszystkie schody, jak w kabarecie wychodzą ruchome, niejeden z inwestorów weźmie sprawy w swoje ręce.
Patrząc jednak bardziej ogólnie można już dostrzec firmy, które dostarczają kompleksowe usługi deweloperskie nawet w budownictwie indywidualnym. W przyszłości rola takich firm, nie tylko polskich, ale z innych krajów Unii będzie rosła. Docelowo powinno to sprzyjać obniżaniu kosztów z uwagi na efekty skali. Już w chwili obecnej kalkulacja kosztów budowy systemem gospodarczym i dobrze skalkulowanej usługi deweloperskiej będzie na korzyść tej drugiej. Sęk w tym, że firmy godne zaufania można policzyć na przysłowiowych palcach jednej ręki. Na razie wzrost kosztów budowy w ostatnich dwóch latach dramatycznie odbiega od statystycznego poziomu inflacji. Chcąc nadążyć za kosztami niemal wszyscy inwestorzy są zmuszeni do sięgania po kredyty, co dodatkowo napędza i tak wysokie ceny nieruchomości.

Stopy procentowe inwestorze

Gwałtowny wzrost kredytowania hipotecznego do już ponad 100 miliardów złotych uważany jest za motor skokowego wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie. Nie można oczywiście się nie zgodzić z takim stwierdzeniem. Wyższe ceny to jednak nie tylko efekt samych kredytów. To raczej kwestia relacji pomiędzy kredytobiorcami oraz instytucjami bankowymi. Te drugie, licząc na spore zyski, wiele sił włożyły w rozpropagowanie idei kredytowania hipotecznego. Zmieniło się tez podejście klientów, którzy dostrzegli, że rynek nieruchomości jest dobrą okazją nie tylko do zdobycia wymarzonego dachu nad głową, ale również jest formą zarabiania.
Warto zauważyć, że nie byłoby to możliwe, gdyby nie było niskiego poziomu stóp procentowych. Dzięki niższym odsetkom rata kredytu przy takim samym poziomie kapitału jest znacznie niższa. Dzięki temu przy kredytach dwudziesto-, trzydziestoletnich możemy obsłużyć kilkakrotnie wyższy kredyt. Z drugiej strony zapomina się jednak, że i owszem stopy procentowe są niższe, ale formuła WIBOR plus marża odsetkowa nie gwarantuje stałości kosztów finansowania. To chyba obecnie główna różnica pomiędzy Zachodem a Polską, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne – przynajmniej od strony klienta. Sam poziom oprocentowanie kredytów nie różni się już tak znacznie. Patrząc na ofertę kredytową w polskim sektorze bankowym można łatwo zauważyć konwergencję stóp procentowych. Niewątpliwie najniżej oprocentowane kredyty we frankach szwajcarskich stają się coraz mniej popularne z uwagi na konieczność uwzględnienia w kosztach kredytowania spreadu walutowego. Klienci wcześniej na ten „szczegół” zwracali mniejszą uwagę, a oznacza on istotne podwyższenie kosztów finansowania. Inaczej sytuacja ma się z euro. W Polsce co prawda można już zaciągnąć kredyt o stałej stopie procentowej np. na 20 lat, ale tylko w euro. Nawiasem, jest to jeden z argumentów za najszybszym wprowadzeniem euro w Polsce, który jest najmniej zauważalny, a dotyczy rzeszy już miliona kredytobiorców. Stałe oprocentowanie daje korzyść w postaci określonej wysokości kosztów i pozwala planować budżet domowy. Ryzyko zmiany stóp procentowych przejmują na siebie rynki finansowe. Sam poziom oprocentowania kredytów w euro jest w tej chwili porównywalny z kredytami w zł.

Przy obecnych tendencjach w Europie do wzrostu ceny pieniądza i przy coraz wyższym ryzyku finansowania byłby to element stabilizujący dla akcji kredytowej. Klient jest dzięki temu chroniony przed skokami ceny pieniądza w sytuacji presji inflacyjnej. Zdolność kredytowa liczona jest coraz częściej na miarę chęci, często bez patrzenia na realne możliwości. Może chcąc mieć spokojne sny warto jeszcze poodkładać pieniądze na wkład własny, aby poczuć się naprawdę współwłaścicielem, niż być może zaciągać kredyt nawet na 130 proc. wartości inwestycji.

Banki podgrzewają atmosferę

Liczba nowych kredytów hipotecznych rośnie lawinowo. Wręcz można odnieść wrażenie, że banki tylko nimi się zajmują. Patrząc obiektywnie, jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów nadal jesteśmy w ogonie Europy. Relacja wielkości tego rodzaju kredytów do Produktu Krajowego Brutto nie przekracza jeszcze 10 procent, podczas gdy średnia europejska to 40-50 procent. Banki grają tak naprawdę o tę różnicę. Grają pomiędzy sobą, ale również w obawie przed coraz bardziej realną konkurencja z zagranicy. Instytucje finansowe z krajów UE mają już bowiem teoretycznie swobodny dostęp do naszego rynku. Ewentualne przyjęcie euro może tylko ten proces przyspieszyć.
Wbrew pozorom i chociażby Rekomendacji S, która wprowadziła ograniczenia, banki po prostu muszą udzielać coraz większej liczby kredytów. Zmuszają je do tego oczekiwania właścicieli co do utrzymania już mocno wyśrubowanego poziomu zysków. Od tego zależą premie i laury dla bankowców, a to najbardziej rzeczowy argument w walce o klienta. Widzimy więc drugi oddech promocji i ofensywy hipotecznej. Nawet bardziej konserwatywne banki, takie jak np. BZ WBK, ING łaskawiej spoglądają na swoich klientów. Problemem jest coraz wyższy koszt budowy domów i mieszkań. W porównaniu z ubiegłym rokiem na taki sam metraż trzeba średnio wydać o 30 proc. więcej, a stąd coraz wyższe kredyty. Łagodniejsze traktowanie zdolności kredytowej, to też wynik bardzo dobrej jakości spłacanych kredytów mieszkaniowych. Tylko zaledwie co pięćdziesiąty kredytobiorca ma problemy z regulowaniem rat kredytu. Dzięki temu można poluzować politykę kredytową. Co jednak stanie się, jeśli polska gospodarka popadnie w kryzys? Scenariusz amerykański? Raczej nie, bo kredytów bądź co bądź jest mniej, a i nadzór bardziej jest restrykcyjny. Ze spadkiem wartości nieruchomości warto się jednak liczyć, bo sięgamy już po rezerwy popytu. Korekta na rynku wtórnym w cenach transakcyjnych jest już widoczna i być może deweloperzy wkrótce zmierzą się z podobnym zjawiskiem jakie miało miejsce w 2001-2002 roku. Można mieć tylko nadzieje, że są to już inne, lepiej przygotowane do dekoniunktury firmy, a wentylem bezpieczeństwa dla branży budowlanej jest infrastruktura.

Na razie odbywa się kuszenie promocjami i dodatkowymi korzyściami. Banki przodują w tym procederze. Nie robią też tego bezinteresownie. Kredytobiorca zasadniczo może liczyć na teoretycznie darmową kartę kredytową oraz promocyjne oprocentowanie kredytu. W tym drugim jednak wypadku okazuje się zwykle, że inne koszty nie są już tak przyjazne. Warto więc wybierać jasny układ z minimalną liczbą prowizji i prostymi zasadami ustalania oprocentowania. Szczególnie na baczności muszą mieć się osoby zaciągające kredyty denominowane w walutach obcych. Poprzez sposoby określania spreadu pomiędzy kursami kupna i sprzedaży przy wypłacie kredytu oraz płaceniu rat banki realizują dodatkowe zyski. Większość klientów wybiera kredyty w złotych, co jest zupełnie naturalne. Stara zasada doradztwa finansowego mówi, że osoby indywidualne powinny brać kredyty w takiej samej walucie w jakiej osiągają podstawowe dochody. W innym wypadku pozostają z otwartą pozycją walutową, która w długim okresie kredytowania powoduje istotne ryzyko walutowe. Przed tym ryzykiem klient nie jest chroniony, a ewentualne przewalutowanie następuje zwykle po fakcie.

Bardziej profesjonalnie i bardziej pewnie

Czy będziemy w naszym kraju świadkami hipotecznego „dance makabre”? Po euforycznym wybuchu w 2006 roku i olbrzymim hałasie medialnym można mieć już nadzieję, że polski rynek nieruchomości powoli, aczkolwiek systematycznie normalizuje się. Pozytywem jest coraz większa wiedza na temat ryzyka finansowego, jakie rodzi zaangażowanie w prowadzenie inwestycji. Inwestorzy już nie są tak ufni, nie inwestują pod wpływem impulsu, dokładnie planują swoje decyzje. Dzięki coraz szerszym możliwościom inwestycji za granicą widzimy również jak wyglądają bardziej rozwinięte rynki europejskie i przenosimy tamte standardy do naszego kraju. Przenikanie dobrych nawyków, chociażby poprzez powrót do kraju osób należących do emigracji zarobkowej zwiększa szanse na łatwiejsze prowadzenie inwestycji. Banki natomiast, chcąc zdobywać zaufanie kolejnych klientów, muszą ich traktować partnersko jeśli nie chcą stracić rynku na rzecz bardziej kreatywnych konkurentów. Coraz częściej korzystają więc w tym zakresie z usług wyspecjalizowanych doradców i pośredników.

Dr Bogusław Półtorak
Główny Ekonomista Bankier.pl