W czasach wysokich stóp procentowych i niepewności na rynkach finansowych jeszcze uważniej patrzymy na rosnące koszty kredytów. Banki i analitycy zwykle koncentrują się na nowych umowach, a olbrzymia rzesza kredytobiorców, która już ma kredyt hipoteczny do spłacenia pozostaje w cieniu. Bo przecież zwykle chodzi o to, żeby sprzedać kredyt i zapomnieć... A później kredytobiorco radź sobie sam. Zwykle poniewczasie ten ostatni dowiaduje się o kolejnych kosztach obciążających budżet domowy i to na jego barkach spoczywa bezpieczeństwo systemu finansowego. Perspektywy wbrew temu co słyszymy zewsząd w tych trudnych czasach nie są wbrew pozorom najgorsze, przynajmniej dla kredytobiorców.

Przede wszystkim oprocentowanie?

Oczywiście oprocentowanie kredytu posiada pierwszorzędny wpływ na wysokość odsetek płaconych w ratach kredytu i w efekcie na całkowity koszt kredytu. Zwykle określane jest one jako stawka bazowa np. WIBOR dla złotych, LIBOR dla np. franków szwajcarskich, do której dolicza się stałą marżę. I tak kolejno już sam rodzaj stawki WIBOR 3-miesieczny może różnić się od 6-miesięcznego z uwagi na inną perspektywę prognostyczną. Druga sprawa to marża. Często jest tak, że banki stosują obniżoną marże w okresie promocyjnym, np. w pierwszym roku umowy kredytowej, a później jest ona podwyższana. To nie koniec jednak kosztów związanych z oprocentowaniem. Zwykle oprocentowanie na początku okresu kredytowania zostaje podwyższone o 0,5-1 proc. w skali rocznej. Wynika to z konieczności opłacenia ubezpieczenia pomostowego do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Niestety końca problemów z terminowością wpisów nie widać. Opóźnienia w dużych miastach sięgają 6-7 miesięcy, co oznacza, że w ciągu roku dopłacimy niemal jedną ratę kredytu gratis dla banku. To dodatkowy zysk rekompensujący w zamyśle bankowi niższe oprocentowanie promocyjne.

Prowizje, opłaty ... i prowizje

Bankowcy przyjmując od klientów wnioski kredytowe zwykle podkreślają wyjątkową atrakcyjność oferty. Przyjęcie wniosku bez prowizji, podwyższenie kwoty kredytu za darmo, wcześniejsza spłata za darmo. Takie informacje zostaną nam na pewno przekazane. Banki to jednak nie instytucje non profit i na czymś muszą oczywiście zarobić. W praktyce okazuje się, że atrakcyjna oferta jest i owszem, ale pod warunkiem, jeśli do kredytu skorzystamy z promocji karty kredytowej. Bank w ten sposób zachęcając nas do korzystania z kolejnego produktu będzie odbijał sobie niższe prowizje kredytowe. Co prawda kartę zwykle otrzymujemy bezpłatnie, jednak płacimy już za jej wznowienie lub też wtedy, gdy nie dokonujemy nią transakcji. Warto dokładnie czytać umowę, aby nie złapać się w pułapkę przymusowej promocji. Tzn. otrzymujemy darmową kartę, ale by była ona bez prowizji zobowiązujemy się do wykonywania nią określonej liczby płatności. W umie może być zapisane, że w ciągu roku wykonamy przynajmniej 12 transakcji. Jeśli tego nie zrobimy poniesiemy koszt wystawienia karty, czyli 70-100 zł. Jeśli karta jest wydana na dwa lata, to pierwszy rok może być za darmo, ale już za kolejny zapłacimy opłatę administracyjną w normalnej wysokości.

Wracając do pułapek prowizyjnych w samym kredycie warto przede wszystkim zwracać uwagę na prowizje za udzielenie kredytu, która może diametralnie różnić się w zależności od kwoty kredytu, systemu spłaty i wybranego rodzaju oprocentowania. Trzeba więc pytać o prowizję dla konkretnego przypadku. Kolejna ważna prowizja, to prowizja za wcześniejszą spłatę. Większość kredytów hipotecznych jest spłacana przed terminem, czy to za gotówkę, czy też poprzez refinansowanie kolejnym kredytem. Należy sprawdzić dokładnie kiedy spłata jest bez prowizji. Niewiele banków w swojej ofercie pozwala spłacać kredyt bez żadnych warunków dodatkowych. Zazwyczaj prowizja znika po kilku latach trwania umowy kredytowej. Kolejna sprawa to prowizje przy kredytach walutowych.

Walutowe droższe niż się wydaje

W ciągu ostatnich kilku lat kredyty walutowe, szczególnie we frankach szwajcarskich stały się swoistym antidotum na ciągle stosunkowo wysoko oprocentowane kredyty w złotych. W praktyce jednak okazuje się, że nie są one jednak aż tak tanie, jakby można było sądzić po poziomie oprocentowania podawanego przez banki. Po raz pierwszy bardzo głośno o kredytach walutowych stało się głośno przy okazji wprowadzanie Rekomendacji S przez nadzór bankowy. Wieszczono ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych i problemy z uzyskaniem kredytu. Nadzór argumentował, że Polacy nie do końca mają świadomość istniejącego ryzyka walutowego. Nawiasem Rekomendacja S wprowadziła również obowiązek pełniejszego informowania o kosztach kredytu oraz wyjaśnienia klientowi na czym polega problem ze zmiennymi stopami procentowymi. Kredytobiorcy wraz ze wzrostem rynkowych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR) będą płacić po prostu wyższe odsetki, a banki często wprost tego klientom nie mówią. Wracając jednak do kredytów walutowych, a właściwie denominowanych w walutach obcych największy problem stanowi spread oraz ryzyko osłabienia złotego. Oczywiście patrząc na wykresy kursów walutowych widzimy tylko trend aprecjacyjny dla złotego. Coraz mocniejszy złoty usypiał jednak czujność. Problemem zwykle dla kredytobiorców jest kurs wypłaty i spłaty kredytu. Zmienność na rynku walutowym powoduje, że przy wypłacie na początku niektórzy klienci mogą już stracić, gdy umowa kredytowa i wypłata kredytu następuje w różnych terminach. Kredyt walutowy wymaga więc szczególnej uwagi w kontekście sytuacji na rynkach finansowych. Zatrzymanie procesu podwyższania stóp procentowych w Polsce może być sygnałem do osłabienia złotego. Kredyty złotowe są pod tym względem bardziej bezpieczne, ale jak na razie jednak droższe. Obserwując stawki WIBOR w perspektywie przełomu 2008 i 2009 roku widać już oczekiwania na stabilizację ceny pieniądza, co jest dobrą informacją dla osób spłacających kredyty w zł. Wydaje się, że okres dynamicznego podwyższania ceny pieniądza mamy już za sobą. Nieco gorszą pozycję mają osoby zaciągające nowe kredyty, gdyż dla nich oferowane mogą być kredyty z wyższymi marżami. Lekiem na to może być duża konkurencja banków na słabszym rynku, co pozwoli na znalezienie dobrej oferty promocyjnej.

Pilnujemy kosztów

Kontrolowanie kosztów kredytu hipotecznego niestety wiąże się z dość niewdzięcznym zadaniem bardzo dokładnego sprawdzania tabeli prowizji i opłat banku przy dokonywaniu jakichkolwiek czynności związanych z kredytem. Co gorsze niestety, jeśli w umowie nie zostały określone prowizje i opłaty, to jesteśmy narażeni na podwyższenie kosztów spłaty. Lakoniczne stwierdzenie, że „pozostałe opłaty wg aktualnej tabeli prowizji i opłat” może okazać się przysłowiową puszką Pandory. W trakcie 20-30 lat trwania umowy kredytowej praktycznie wszystko może ulec zmianie. Może się chociażby okazać, że bank zostanie przejęty lub też nasza umowa sprzedana do funduszu sekurytyzacyjnego. W takich wypadkach chronić będą nas zapisy umowy, jeśli ich nie będzie, to będziemy narażeni na zmianę warunków spłaty. Warto więc wybierać oferty przejrzyste, w których parametry zawarte zostają w jak najszerszym zakresie w umowie. Co zrobić, gdy bank w trakcie drastycznie podwyższa koszty kredytu? Można próbować negocjować z bankiem obniżenie kosztów, np. wnioskować o obniżenie marży odsetkowej. W taki wypadku właściwy wniosek należ składać na piśmie. Argumentować najlepiej należy wskazaniem atrakcyjnej oferty konkurencji. W zależności od banku reakcja może być różna. Jeżeli spotkamy się z ostracyzmem banku, to niestety nie pozostaje nam nic innego niż poszukanie tańszej oferty i refinansowanie kredytu. Opłacalność tej operacji uzależniona będzie jednak o kosztów wcześniejszej spłaty oraz kosztów uruchomienia nowego kredytu. W tym ostatnim wypadku warto pamiętać o kosztach nie tylko udzielenia kredytu, ale również kosztach administracyjnych. Kolejno będzie trzeba od nowa dostarczyć wycenę i ustanowić hipotekę. To nie tylko koszty, ale również uciekający czas. Jeśli w naszym mieście długo czeka się na wpis do księgi wieczystej, to oznacza kolejne koszty i niestety w ten sposób wracamy do początku drogi. Z kalkulatorem w ręku trzeba dokładnie przeliczyć, czy to się nam opłaci.

Bogusław Półtorak,

Główny Ekonomista Bankier.pl

Sprawdź kredyty w Bankier.pl 

http://www.bankier.pl/fo/kredyty/narzedzia/zestawienie/index.html?id_zakl=MIE